agentów nieruchomości

Odróżnienie pośrednika handlowego od agenta handlowego i komisarza

Broker (lub pośrednik handlowy; English broker ) jest agent obrotu The zasadach komercyjnych dla innych podmiotów gospodarczych - bez nich ze względu na stosunek prawny należy stale danej mocy - rozmieszczanie kontrakty na zakup lub sprzedaż od towarów lub papierów wartościowych , na ubezpieczenie , przewóz ładunków , wynajem statków lub inne elementy ruchu komercyjnego .

Generał

Ta prawna definicja zawarta w § 93 i nast. HGB zakłada, że ​​nie może istnieć żaden stały stosunek umowny. Zadaniem brokera jest pośrednictwo w umowach, ale nie ich zawieranie; pozostawia się to umawiającym się stronom . Stronami umowy są kupujący i sprzedający , między którymi pośredniczy pośrednik.

etymologia

Lexem Broker została zapożyczona od średniowiecza niderlandzkim poprzez Low niemieckim . Termin ten pochodzi od czasownika maken (robić) i pierwotnie oznaczał robienie interesów . Forma środkowo-holenderska „makelaers”, która przybyła do północnych Niemiec przez Ligę Hanzeatycką , była bardziej niejednoznaczna („pośrednik”, „pośrednik” i „ osoba pośrednicząca ”, ale także „ handlowiec ” lub „ łącznik ”) niż późniejsza Dolnoniemiecka forma, której starsze słowo underkoper („ sub-nabywca ”) zostało zastąpione. Termin później rozprzestrzenił się z regionu dolnoniemieckiego na obszar niemieckojęzyczny.

Zagadnienia prawne

Broker jest niezależnym przedsiębiorcą zgodnie z § 1 HGB . Model prawny tego zawodu jest wyrażony w niemieckim prawie cywilnym w przepisach dotyczących pośrednika handlowego ( § 93 i  nast. HGB) oraz w umowie brokerskiej (§ § 652 i  nast. BGB ).

Nie każdy broker potrzebuje specjalnego zezwolenia zgodnie z § 34c GewO , ale tylko ci, którzy są wskazani w tym standardzie jako adresaci normy . Zgodnie z § 34c ust. 1 GewO obejmuje to w szczególności pośredników w obrocie nieruchomościami , pośredników kredytowych , deweloperów i zarządców nieruchomości mieszkalnych . Do podstawy prawne dla agentów nieruchomości i deweloperów są regulowane w Realu Estate Agents i deweloperów Rozporządzenia (MaBV).

Umowa maklerska nie jest powszechnie uznawana za wzajemne porozumienie, ponieważ nie są dostępne żadne stacjonarne główne obowiązki Synallagmy . Nie nakłada na brokera obowiązku podjęcia działań, ale perspektywa prowizji powinna być wystarczającym czynnikiem motywującym. W umowie maklerskiej klient obiecuje brokerowi „prowizję maklerską” (prowizja, prowizja; § 652 ust. 1 BGB) za dowód możliwości zawarcia umowy lub za pośrednictwo w umowie, która jest należna tylko gdy pośrednik wystawia notę o umowie ( art. 94 HGB), aw przypadku braku jakiejkolwiek innej umowy, obie strony płacą połowę. Zgodnie z art. 652 ust. 1 BGB roszczenie brokera do prowizji wymaga, oprócz skutecznej umowy pośrednictwa między klientem a brokerem, zawarcia umowy między klientem a osobą trzecią w wyniku dowodów. W razie wątpliwości pośrednik nie ma prawa do ściągania należności ( § 97 niemieckiego kodeksu handlowego).

Broker, który działa zgodnie z prawem na rzecz obu stron, jest prawnie zobowiązany do zachowania neutralności i musi prowadzić swoją działalność, mając na uwadze interesy obu umawiających się stron. Pośrednik może zostać pociągnięty do odpowiedzialności, jeśli na przykład zatai znane wady . Broker negocjuje z obiema stronami, aby zamknąć transakcję. Jak to jest w zwyczaju w handlu, broker jest postrzegany jako sprzedawca ze specjalnymi zobowiązaniami.

komisja

Opłata od brokera jest komisja lub pośrednictwo nazywa. Wysokość prowizji ustalana jest dowolnie i jest różnie ograniczona przy sprzedaży i wynajmie.

  • W przypadku sprzedaży prowizja może wynieść od 3 do 6 procent ceny zakupu plus podatek od sprzedaży (następnie 3,57 lub 7,14 procent), w zależności od zwyczajowej kwoty lokalnej .
  • W przypadku wynajmu prowizja jest ograniczona przez prawo regulujące pośrednictwo mieszkaniowe ( WoVermRG ) do dwóch miesięcznych czynszu plus ustawowy podatek od sprzedaży ( § 3 ust. 2 zdanie 1 WoVermRG).

O ile umowa maklerska lub określony zwyczaj handlowy nie stanowią inaczej, obie strony umowy pośrednictwa są dłużnikami umowy maklerskiej, każda połowa prowizji maklera , zgodnie z art. 99 niemieckiego kodeksu handlowego (HGB). Kiedy sprzedawca oferuje nieruchomość za pośrednictwem brokera, często żąda od klienta prowizji - z którą zgodnie z umową przenosi koszty pośrednictwa na klienta.

Prowizja brokera jest płatna w momencie zawarcia umowy sprzedaży lub najmu (prowizja od sukcesu), tak więc przedpłata przez brokera odbywa się na jego własne ryzyko. Dokonuje się rozróżnienia między umowami na wyłączność i umowami otwartymi, w których zainteresowana strona lub dostawca sam lub inni brokerzy mogą działać.

Jeżeli zainteresowana strona lub właściciel nie korzystał z pośrednictwa w swojej ofercie nieruchomości, może pośrednio zrekompensować swoje koszty reklamy i czasu poprzez cenę zakupu lub czynsz dla kupującego lub najemcy. I odwrotnie, zainteresowane strony mogą próbować zrekompensować swoje koszty wyszukiwania, na przykład za miesiące bez czynszu lub bezpłatne usługi dodatkowe.

gatunki

Znane jest przede wszystkim pośrednictwo w obrocie gruntami , prawami do ziemi lub dzierżawami (pośrednik w obrocie nieruchomościami), papierami wartościowymi (były makler giełdowy ) oraz znajomościami z zamiarem zawarcia związku małżeńskiego ( pośrednictwo małżeńskie ) .

Makler giełdowy

Zadaniem dawnych oficjalnie mianowanych maklerów mają od lipca 2002 r lead broker podjęta po § 28 ust. 1 Ustawy o obrocie papierami wartościowymi o dopuszczenie Zarząd potrzebie. Przede wszystkim są one odpowiedzialne za określanie na cenę o Zdjęcie rynkowych cen na giełdzie . Twoje obowiązki są wymienione w § 29 BörsG. Po tym, Twój główny pośrednik musi być prowadzony w sposób neutralny i wolny od instrukcji. Na giełdzie we Frankfurcie zadania brokerów wiodących są zgodne z §§ 85 i nast. Od maja 2011 r . Przyjęto Regulamin Giełdy tzw. Specjalistów .

Broker finansowy

Pośrednicy finansowi przejmują pośrednictwo inwestycyjne , doradztwo finansowe , pośrednictwo kredytowe lub ubezpieczeniowe . Pośrednictwo w udzielaniu pożyczki konsumenckiej jest surowo ograniczone zgodnie z § 655a i nast. BGB, ponieważ można pośredniczyć tylko w pożyczkach wymienionych w § 491 ust. 2 BGB . W tym celu wymagana jest forma pisemna zgodnie z art. 655b niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB).

Pośrednik handlowy

Zgodnie z §§ 93 i nast. Niemieckiego kodeksu handlowego (HGB ) pośrednicy handlowi są odpowiedzialni tylko za pośrednictwo w niektórych transakcjach handlowych dotyczących rzeczy ruchomych, takich jak towary , papiery wartościowe, ubezpieczenie ( broker ubezpieczeniowy ), transport towarów ( broker frachtowy ) lub wynajem statków ( makler statków ). Na przykład broker ubezpieczeniowy jest kontrahentem klienta, który chce wykupić ubezpieczenie. W przeciwieństwie do pośrednika niezależnego, pośrednik ubezpieczeniowy nie jest między stronami, ale wyłącznie po stronie swojego klienta. Z reguły - choć niekoniecznie - ubezpieczyciel jest winien wynagrodzenie brokera. To rozwinęło się w prawo zwyczajowe, ponieważ ze względu na oficjalną kontrolę czynności prawnych ubezpieczycieli opinia publiczna bardzo wcześnie założyła, że ​​to pośrednictwo jest umową tylko dla ubezpieczyciela, co wyklucza pośrednictwo na koszt ubezpieczającego. Federalny Trybunał Sprawiedliwości (BGH) uważa również, że dopuszcza się, żeby brokerów ubezpieczeniowych zamiast nakładać na tym ubezpieczającego z obowiązku zapłaty opłaty pośrednika w tzw maklerski umowy opłaty w przypadku tzw netto polityki .

Agent cywilny

Civil pośrednik zgodnie z § 652 ff. BGB jest każdy, kto zawodowo uporządkuje kontrakty w nieruchomości (pośrednik nieruchomości do zakupu gruntów umów , wynajem i umów leasingu ), umów kredytowych lub małżeństwa pośrednictwa . W przeciwieństwie do maklerów komercyjnych pośrednicy w sprawach cywilnych mogą już dochodzić roszczenia prowizyjnego, jeżeli w wyniku wykazania przez nich możliwości zawarcia umowy umowa zostanie zawarta. W tym celu musi istnieć związek przyczynowy między działalnością maklerską a zawarciem umowy. Zawarcie umowy musi „przedstawiać się jako realizacja okazji, którą należy postrzegać jako identyczną z możliwością zawarcia umowy, o czym świadczy pośrednik”.

Zróżnicowanie działalności maklerskiej ze względu na stopień

Broker referencyjny

Dowody pośrednik dostarcza dowodów na możliwość zawarcia umowy. Nie odpowiada za jakość usługi, a jedynie za możliwość zawarcia umowy na jej temat. Klient instruuje brokera, aby wskazał zainteresowaną stronę, ale zabrania mu kontaktowania się z nim.

Zwykły broker dowodów nie wymaga żadnej specjalnej wiedzy. Broker dowodów musi generalnie nazwać konkretną opcję kontraktu. Przykładowo, jeśli broker prześle klientowi listę 500 zainteresowanych stron, nie ma prawa do prowizji, ponieważ samo przekazanie listy zainteresowanych stron z możliwością identyfikacji zainteresowanych stron nie stanowi dowodu. Samo odniesienie do ewentualnego przedmiotu zamówienia nie jest zatem wystarczające.

Agent ds. Zatrudnienia

W przeciwieństwie do brokera dowodowego, pośrednik pośredniczący umożliwia zainteresowanym stronom łatwe rozpoczęcie konkretnych negocjacji ze stroną trzecią i wpływanie na wolę umawiającej się strony umowy. Musi więc przewodzić potencjalnemu klientowi, który nie był jeszcze gotowy na umowę.

Ograniczenia

Jeśli istnieje stała działalność, jest to przedstawiciel handlowy wykonujący stałą pracę jako pracownik , jest to urzędnik . Agent ubezpieczeniowy jest zgodnie z § 84 HGB tylko w interesie ubezpieczyciel działa. Z drugiej strony broker ubezpieczeniowy jest prawnie zobowiązany do działania w interesie klienta zgodnie z art. 93 niemieckiego kodeksu handlowego (HGB). Broker ubezpieczeniowy nie jest powiązany z firmą, ale może pracować dla wszystkich ubezpieczycieli na rynku ubezpieczeniowym .

Międzynarodowy

W Szwajcarii broker jest prawnie określany jako „broker”. Zgodnie z Art. 412 OR, makler otrzymuje zlecenie potwierdzające możliwość zawarcia umowy lub pośredniczenia w zawarciu umowy w zamian za zapłatę. Wynagrodzenie maklerskie jest naliczane z chwilą zawarcia umowy w wyniku przeprowadzonych dowodów lub w wyniku pośrednictwa brokera ( art. 413 OR).

W Austrii broker jest regulowany specjalną ustawą o brokerze (Maklergesetz). Zgodnie z tym pośrednikiem jest osoba, która pośredniczy w prowadzeniu interesów z osobą trzecią na rzecz klienta na podstawie umowy prawa prywatnego (umowa brokerska), nie będąc jej stale powierzana ( sekcja 1 BrokerG). Zgodnie z § 3 MaklerG , broker musi rzetelnie i dokładnie chronić interesy klienta. Jeżeli działalność, w której pośredniczy pośrednik, jest realizowana w drodze umownej działalności brokera z osobą trzecią, prowizja brokera jest należna zgodnie z § 6 BrokerG. Agent nieruchomości to osoba, która jako pośrednik pośredniczy w obrocie nieruchomościami ( sekcja 16 BrokerG) oraz pośrednik handlowy, który jako broker pośredniczy w prowadzeniu interesów na zasadach komercyjnych ( sekcja 19 BrokerG). Pośrednik pożyczek osobistych to osoba, która działa jako pośrednik na zasadach komercyjnych dla pożyczkobiorców w transakcjach kredytowych ( umowy kredytu pieniężnego i pożyczki pieniężne), które nie są zabezpieczone hipoteką ( art. 33 ustawy o brokerze).

W krajach anglosaskich brokerzy ( niemiecki  „broker giełdowy” ) to dostawca usług finansowych, który wyłącznie w imieniu swoich klientów realizuje zlecenia na papiery wartościowe od inwestorów na giełdzie papierów wartościowych lub kontraktów terminowych ; jego działalność zwana jest odpowiednio działalnością maklerską .

Zobacz też

linki internetowe

Wikisłownik: Broker  - wyjaśnienia znaczeń, pochodzenie słów, synonimy, tłumaczenia

Indywidualne dowody

  1. ^ Peter Klaus / Winfried Krieger (red.): Gabler Lexikon Logistik. 1998, s. 337 ( books.google.de ).
  2. ↑ Friedrich Kluge, Słownik etymologiczny języka niemieckiego . Wydanie 24, Walter de Gruyter, Berlin / Nowy Jork 2002, ISBN 3-11-017472-3 , s. 456.
  3. ↑ Heidelberg Academy of Sciences (red.): German Legal Dictionary , tom IX, 1992/1996, Sp.50.
  4. ↑ Nicoline van der Sijs: Onze Taal , rok 74. Genootschap Onze Taal, Den Haag, 2005, s. 310 ( dbnl.org , holenderski, PDF , dostęp 12 grudnia 2020).
  5. ^ Alpmann Brockhaus: Fachlexikon Recht. 2005, s. 882.
  6. ^ Christian Armbrüster: Egzaminatorium BGB część ogólna. 2015, s. 123 ( books.google.de - przykład lektury).
  7. ↑ Claus Peter Müller-Thurau: Doświadczenie w sprzedaży dla agentów nieruchomości. Haufe Group, Freiburg / Monachium 2013, s. 150 i następne ( Books.google.de - przykład do czytania).
  8. ^ BGH, wyrok z 14 czerwca 2007 r., Az.III ZR 269/06 , pełna treść.
  9. ↑ Bank Lexicon: Zwięzły słownik dla banków i kas oszczędnościowych. Gabler, Wiesbaden 1978, kolumna 1105 ( books.google.de - przykład do czytania).
  10. ^ BGH, wyrok z 18 stycznia 1996 r., Az .: III ZR 71/95 ; MDR 1996, 786 i nast.
  11. ↑ BGH, wyrok z 17 grudnia 2015 r., Az .: I ZR 172/14 pos . 20
  12. ↑ Dieter Krimphove: Kodeks handlowy - podstawowa wiedza: prawa, wyroki, sprawy . Haufe, Freiburg im Breisgau 2005, ISBN 3-448-06983-3 , s. 53 ( books.google.de - fragment).
  13. ^ Ulrich Becker: Handel kontraktami terminowymi Lexicon. 1994, s. 104 ( books.google.de ).