Umowa kredytu mieszkaniowego i oszczędności

Umowa kredytu mieszkaniowego to produkt finansowy, który inwestor ( oszczędzający z kasy mieszkaniowej ) zawiera z towarzystwem mieszkaniowym i który zawiera elementy umowy oszczędnościowej ( oszczędności w kasie mieszkaniowej ) oraz finansowania nieruchomości ( kredyt kasy mieszkaniowej ).

Generał

Kredyt mieszkaniowy i umowa oszczędnościowa to połączenie oszczędności i pożyczki hipotecznej . Jest to klasa aktywów obejmująca subsydiowane podatkowo świadczenia z tytułu akumulacji w celu przyznania oszczędności pracowniczych i premii za budowę mieszkań . Ponadto oszczędzający z kasy mieszkaniowej mogą skorzystać z niezależnej od dochodów dotacji Riester ( „Wohn-Riester” ) na etapie oszczędzania i pożyczki w ramach umowy z kasą budowlaną. Gdy cel oszczędności zostaje osiągnięty poprzez osiągnięcie określonego minimalnego salda oszczędności, oszczędzający z kasy mieszkaniowej nabywa prawo do przyznania celowego finansowania budowy dla nieruchomości mieszkalnej ( sekcja 1 (2) BauSpkG).

Zagadnienia prawne

Umowa pożyczki mieszkaniowej i umowy oszczędnościowej to umowa mieszana, która zawiera elementy umowy oszczędnościowej i umowy pożyczki . Podstawą prawną są Bausparkassengesetz (BauSpkG) i rozporządzenie Bausparkasse (BauSpkV). Z umową kredytową związane jest poręczenie, które zabezpiecza późniejsza hipoteka kredytu budowlanego na własność Bausparers lub trzeciego dostawcy ochrony . Budowania społeczeństwa suma zamówienia składa się z bilansu budowa społeczeństwa zostać zapisany (zazwyczaj 40% do 50% sumy towarzystwo budownictwa) oraz kredytu budynek społeczeństwa. Kredyt dla kasy mieszkaniowej stanowi refinansowanie pożyczki z kasy mieszkaniowej udzielonej przez innych oszczędzających w ramach towarzystwa budowlanego w ramach zrzeszenia celowego wszystkich oszczędzających z kasy mieszkaniowej . Okres oczekiwania określony w umowie to okres od rozpoczęcia umowy towarzystwa budowlanego do alokacja (§ 1 Abs.8 BauSpkG). Po upływie tego okresu karencji kwota oszczędności kasy mieszkaniowej jest rozdzielana z funduszu przydziałowego (§ 1 ust. 6 BauSpkG). Zgodnie z paragrafem 5 (1) BauSpkG, towarzystwa budowlane mogą stosować jako podstawę „Ogólne warunki umów o oszczędzaniu budynków” (ABB), które mają zastosowanie jako ogólne warunki .

Zgodnie z § 4 (1) BauSpkG, towarzystwa budynek może również udzielać finansowania wstępnego i okresowego finansowania . Zaliczka jest wykorzystywana do wypełnienia luki do czasu wypłaty kwoty oszczędności w postaci kredytu mieszkaniowego, o ile umowa pożyczki i oszczędności nie osiągnęła jeszcze wymaganego minimalnego poziomu oszczędności. Z kolei finansowanie pośrednie jest udzielane w formie kredytu w formie zaliczki, jeżeli osiągnięto wymagane minimum oszczędności, a kwota kredytu mieszkaniowego nie została jeszcze przydzielona. Ekstremalnie wysokie przeznaczanie środków wynika z sekcji 6 (1) BauSpkG.

Uzgodnioną umową jest zawarta stopa oszczędności, która określa oprocentowanie ( oprocentowanie oszczędności i oprocentowanie kredytu ), okres oszczędzania, okres spłaty, możliwy minimalny okres umowy, minimalne saldo przydziału, które Regelspar- i główne posty oraz prowizje już od nabycia w umowie. Towarzystwa budowlane oferują różne taryfy dla kas mieszkaniowych, np. B. Taryfy standardowe, taryfy szybkiego oszczędzania, taryfy długoterminowe, taryfy zmienne. Okres obowiązywania standardowej taryfy wynosi od 18 do 20 lat, z czego około 7 lat to oszczędności.

Po zawarciu umowy zazwyczaj wymagana jest prowizja w wysokości co najmniej 1 proc. Kwoty kredytu mieszkaniowego i oszczędności, co zmniejsza efektywne oprocentowanie salda kredytu. Kwota oszczędności kasy mieszkaniowej to suma składnika oszczędnościowego i ewentualnej pożyczki kasy mieszkaniowej. Oprocentowanie oszczędności i pożyczek jest zawsze stałe . Odsetki od oszczędności naliczane są od zaoszczędzonego kredytu, odsetki od kredytu naliczane są od nominalnej kwoty umowy, a nie tylko od faktycznej kwoty kredytu.

Ponieważ pożyczka z kasy mieszkaniowej jest spłacana głównie z zaoszczędzonego salda innych oszczędzających w kasach oszczędnościowych, których umowy nie są jeszcze gotowe do alokacji, nie jest możliwe dokładne przewidzenie, ile kapitału będzie dostępne do alokacji. W związku z tym nie jest możliwe określenie stałego numeru oceny, na podstawie którego udzielono zamówienia. Towarzystwom budowlanym nie wolno także składać żadnych wiążących oświadczeń na temat perspektyw alokacji.

Przetwarzanie umowy kredytu mieszkaniowego i oszczędności

Bausparen dzieli się na trzy fazy:

Faza oszczędności

Ustalona w umowie kwota Bauspar jest oszczędzana w wysokości określonej w umowie wartości procentowej. Kapitał oszczędnościowy jest gromadzony przez wszystkich oszczędzających w spółdzielni mieszkaniowej; ogranicza to kwotę kredytu dostępnego obecnie dla wszystkich kredytobiorców. Kwotę oszczędności kasy mieszkaniowej można w każdej chwili uzupełnić, wydłużając tym samym czas przydziału na kontrakty w fazie oszczędzania.

W fazie oszczędzania sumuje się minimalny bilans oszczędności wymagany do alokacji. Oszczędzający z kasy mieszkaniowej powinien oszczędzać na umowie pożyczki kasy mieszkaniowej w wysokości co najmniej standardowej składki (od 3 ‰ do 10 ‰ miesięcznej kwoty kasy mieszkaniowej, w zależności od taryfy). Sposób i wysokość płatności (miesięczna, kwartalna itp.) Może sam wybrać oszczędzający. Większość towarzystw budowlanych określiło w ogólnych warunkach towarzystwa budowlanego , że jeśli umowa nie zostanie zachowana, towarzystwo budowlane może wypowiedzieć umowę .

przydział

Podstawowy uwolnienie społeczeństwa na budowę wydatkowania jest określany jako alokacji umowy kredytu budynku społeczeństwa. W momencie przydziału oszczędzający może otrzymać kredyt i - po zapewnieniu wystarczającego zabezpieczenia  - spłacić pożyczkę. Umowa pożyczki mieszkaniowej i oszczędności może zostać przydzielona, ​​jeśli spełnione są wymagania dotyczące alokacji. Kryteria dotyczące gotowości do alokacji są określone w ogólnych warunkach umów kredytu mieszkaniowego i umów oszczędnościowych i różnią się w zależności od taryfy i kasy mieszkaniowej.

Z reguły uzgadniane są następujące wymagania dotyczące alokacji:

Minimalne saldo

Saldo oszczędności domu musi osiągnąć określony w umowie procent (zwykle 40 lub 50 procent) sumy oszczędności domu. Suma wpłat z tytułu umowy kredytu mieszkaniowego i oszczędności (w tym świadczeń kapitałowych ) oraz odsetek kredytowanych i premii za budowę mieszkań to saldo oszczędności kasy mieszkaniowej .

Minimalny czas trwania umowy

Okres pomiędzy zawarciem a najwcześniejszym możliwym terminem alokacji umowy kredytu mieszkaniowego i oszczędności.

Minimalna liczba ocen

Określony w umowie numer ratingowy, który musi zostać osiągnięty co najmniej w przypadku alokacji.

Minimalna oszczędność czasu

Opisuje najkrótszy możliwy okres, w którym należy dokonać depozytu oszczędnościowego.

Kolejność przydziału dla wszystkich zainteresowanych pożyczką ustalana jest na podstawie numeru ratingu. Numery wyceny są obliczane w ustalonych terminach wyceny i sortowane według kwoty. Pierwszeństwo przy alokacji ma umowa kredytu mieszkaniowego o wyższym numerze wyceny. Numer wyceny jest obliczany na podstawie składek oszczędnościowych, narosłych odsetek oraz okresu obowiązywania umowy. Jako daty wyceny dla starszych taryf przyjmuje się koniec kwartału (31 marca, 30 czerwca, 30 września i 31 grudnia). Obliczenia miesięczne są dziś powszechne.

Numer oceny i alokacja

Liczba wycena jest obliczany od czynnika czasu (okres udostępnienia kredytu z oszczędności) i czynnik pieniędzy (stosunek kredytu do kwoty oszczędności oszczędności). Ogólne warunki dotyczące oszczędności w domu muszą ujawniać oszczędzającemu metodę kalkulacji. Nagroda jest przyznawana po osiągnięciu wymaganej oceny. Zawarta w nim pożyczka towarzystwa budowlanego musi być przeznaczona na środki mieszkaniowe (sekcja 1 ust. 1 BauSpkG) i jest długoterminową pożyczką dożywotnią . Zabezpieczenie kredytu dla kredytu budynek społeczeństwa jest zazwyczaj hipoteka ( zabezpieczenie kredytów hipotecznych ) na drugim miejscu na obiekt, aby być pożyczane z limitu kredytowego w wysokości 80% wartości bankowo-hipotecznej . Wskaźnik wartości kredytu do wartości nie może również przekraczać 80 procent. Pożyczki z obszaru poza zbiorowego można zabezpieczyć do kwoty 30 000 euro za pomocą negatywnej deklaracji , pod warunkiem, że zasadniczo możliwe jest odpowiednie zabezpieczenie hipoteki. Pożyczki z funduszy zbiorowych kasy budownictwa, tj. Pożyczki towarzystwa budowlanego, ale także pożyczki zaliczkowe i kredyty pomostowe, mogą być udzielane do maksymalnej wysokości 30 000 EUR, nawet bez deklaracji negatywnej, jako tak zwane pożyczki in blanco ( § 7 (4) BausparkG in. w połączeniu z § 6 ust. 1 BspKV). Dla takiej całościowej pożyczki nie musi nawet istnieć teoretyczna możliwość zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Przykładowo najemcy mogą również otrzymać taki kredyt in blanco na modernizację wynajmowanego mieszkania. To bardzo decydująca zaleta oszczędności w kasie budowlanej, czyli gwarantowane niskie oprocentowanie kredytu pomimo rezygnacji z realnego zabezpieczenia.

Przed dokonaniem alokacji należy złożyć w kasie budowlanej dokumenty kredytowe i dokumenty kredytowe do decyzji kredytowej . Kiedy umowa oszczędnościowa nie jest jeszcze dojrzała do przydziału, towarzystwa budowlane oferują pożyczkę z góry, która jest pożyczką pomostową .

Faza pożyczki

Część brakująca do kwoty zawartej umowy jest przyznawana jako pożyczka dla kasy mieszkaniowej, gdy umowa kasy mieszkaniowej jest gotowa do alokacji, tak aby oszczędzający mógł dysponować pełną kwotą kasy mieszkaniowej po dokonaniu alokacji. Pożyczkobiorca płaci za pożyczkę określone w umowie odsetki od pożyczki. Dzieje się tak niezależnie od aktualnego poziomu stóp procentowych na rynku pieniężnym .

W fazie pożyczki spłacana jest pożyczka towarzystwa budowlanego. Pożyczka dla kasy mieszkaniowej jest oprocentowana według stopy procentowej ustalonej w momencie zawarcia umowy z kasą mieszkaniową . Pożyczka dla kasy mieszkaniowej może zostać spłacona w całości lub w części w dowolnym momencie bez ponoszenia zwykłych kar za przedpłatę dla banków .

Pożyczki dla kas mieszkaniowych są pożyczkami dożywotnimi ze stałą stopą procentową na cały okres. Spłata początkowa wynosi, w zależności od taryfy, od 0,2 do 0,9% kwoty kredytu mieszkaniowego i kwoty oszczędności miesięcznie. Pożyczki mogą być również zabezpieczone terminowym ubezpieczeniem na życie . Oznacza to, że w przypadku śmierci oszczędzającego, towarzystwo ubezpieczeniowe zwraca spółce mieszkaniowej niespłacone kwoty kredytu. Koszt tego terminowego ubezpieczenia na życie ponosi oszczędzający. Koszty te są wykazane w efektywnej stopie procentowej pożyczki kasy mieszkaniowej. Jednakże, istnieje również możliwość, że ryzyko zgonu w ciągu cesji z ubezpieczenia na życie na pokrycie innych ubezpieczeń.

Obliczenie numeru ratingu

Numer oceny ma decydujące znaczenie dla momentu, w którym udzielono zamówienia. Nie tylko zaoszczędzony kredyt jest uwzględniany przy obliczaniu numeru ratingu, ale także okres, w którym ten kredyt istnieje. Wysoką ocenę można uzyskać w następujący sposób:

• Albo duża kwota kredytu zostaje zaoszczędzona w krótkim czasie,
• lub niewielka ilość kredytu jest gromadzona przez długi czas (lub nawet po prostu zatrzymywana).

Z matematycznego punktu widzenia numer wyceny jest obliczany jako całka zaoszczędzonego kredytu w czasie podzielona przez kwotę oszczędności. To ostatnie zapobiega konieczności długiego oczekiwania na przydział kontraktów z niewielką sumą Bauspara. Ta metoda obliczeniowa skutkuje w szczególności:

• Przy regularnych ratach kredytu mieszkaniowego i umowie oszczędnościowej, wartość wyceny rośnie z czasem kwadratowo.
• Jeśli pozwolisz odpocząć istniejącemu kredytowi, liczba ocen rośnie liniowo w czasie.

Jednak metody obliczeniowe różnych dostawców różnią się w szczegółach. Niektóre obliczenia wartości wyceny opierają się na sumie sald kredytowych w ustalonych terminach odniesienia, podczas gdy inne odnoszą się wyłącznie do odsetek narosłych do dnia odniesienia. Ponieważ towarzystwo budowlane oferuje zwykle dużą liczbę taryf dla kas mieszkaniowych, poszczególne taryfy we wzorze są dodatkowo ważone w różny sposób przez współczynnik taryfowy. Często liczba jest również mnożona przez stałą stałą. To ostatnie jest jednak nieistotne, ponieważ numer ratingu służy jedynie do sortowania według niego poszczególnych umów; ponieważ wszystkie liczby są pomnożone przez stałą, ich kolejność pozostaje niezmieniona.

Zasadniczo każde towarzystwo budowlane jest prawnie zobowiązane do zapewnienia, że ​​zastosowana metoda wyceny traktuje wszystkich klientów kasy na równi i nikogo nie faworyzuje ani nie szkodzi. Proces ten jest monitorowany przez Federalny Urząd Nadzoru Finansowego (BaFin).

Możliwości wykorzystania środków oszczędnościowych kasy mieszkaniowej

Pożyczka dla towarzystwa budowlanego może być wykorzystana zgodnie z § 1 (3) BauSpkG na następujące środki mieszkaniowe:

1. Budowa, zakup, utrzymanie i modernizacja budynków i mieszkań przeznaczonych głównie na cele mieszkalne , w szczególności domów i wspólnot mieszkaniowych , a także nabywanie praw do stałego użytkowania powierzchni mieszkalnej ,
2. budowę, zakup, utrzymanie i ulepszanie innych budynków , o ile służą one celom mieszkalnym,
3. nabywanie działek budowlanych i dziedzicznych praw budowlanych pod budowę budynków przeznaczonych głównie na cele mieszkalne,
4. nabycie działki budowlanej i dziedzicznych praw budowlanych na budowę innych budynków w proporcji odpowiadającej stosunkowi części budynku, która ma zostać wzniesiona na nieruchomości, do całości budynku,
5. Działania mające na celu rozwój i promocję obszarów mieszkalnych,
6. odkupienie od zobowiązań , które zostały zawarte na realizację działań zgodnie z numerami od 1 do 5,
7. wykup zobowiązań spoczywających na nieruchomości wykorzystywanej głównie na cele mieszkalne.

Spłaty zobowiązań zaciągniętych w związku z wykonywaniem lokat towarzystw budowlanych, a także z budownictwem komercyjnym, jeżeli są one realizowane w związku z budową mieszkań lub na terenach przeznaczonych do zamieszkania i są przeznaczone do celów mieszkaniowych, są uważane za środki mieszkaniowe. Przyczynić się do zaopatrzenia tych obszarów.

krytyka

okres oczekiwania

Niewiążący szacunek terminu przydziału, w którym została zawarta umowa pożyczki kasy mieszkaniowej, nie jest gwarantowany. Może się on zmieniać w zależności od kształtowania się całkowitej kwoty oszczędności na kredycie mieszkaniowym dla osób oszczędzających na kredycie w fazie oszczędzania. Może to prowadzić do wielomiesięcznych czasów oczekiwania, co może prowadzić do problemów dla właścicieli gruntów , zwłaszcza w przypadku stałych płatności zaliczkowych . Czas oczekiwania odegrał dużą rolę, zwłaszcza w latach 80. Jednak w czasach niskich stóp procentowych średni czas oczekiwania na pożyczki kasy mieszkaniowej nie stanowi problemu. W razie potrzeby czas oczekiwania może zostać przekroczony przez klienta poprzez prefinansowanie i finansowanie pomostowe. Bausparkasse oferuje klientowi natychmiastową pożyczkę na zmienny okres po stawkach rynkowych. Klient nie spłaca tej zaliczki, ale nadal wpłaca ją do umowy pożyczki kasy mieszkaniowej, a także płaci odsetki od pożyczki zaliczkowej. Z chwilą przydzielenia kredytu mieszkaniowego i umowy oszczędnościowej, zaliczka jest całkowicie zastępowana płatnościami z kredytu mieszkaniowego i umowy oszczędnościowej. Od tego momentu klient spłaca pożyczkę z umowy kredytu mieszkaniowego i umowy oszczędnościowej.

Istnieją również kasy oszczędnościowo-budowlane, które , podobnie jak instytucje kredytowe , uzgadniają stałe warunki prefinansowania pożyczek natychmiastowych. W takich przypadkach te towarzystwa budowlane odmawiają dokonywania specjalnych płatności na poczet umowy towarzystwa budowlanego w celu wcześniejszego wykupu lub przydziału. W przypadku wcześniejszego wypowiedzenia pożyczki, towarzystwo budowlane zażąda wówczas zwyczajowych na rynku stóp procentowych przedterminowej spłaty, tak jak ma to miejsce w bankach. Dlatego przy tych pożyczkach zawsze należy zwracać uwagę na warunki pożyczki , w przeciwnym razie mogą wystąpić nieoczekiwane koszty.

Ograniczenie depozytów

Niski poziom stóp procentowych na rynku kapitałowym stawia wielkie wymagania towarzystw budowlanych, ponieważ kredytowej odsetki i wszelkie bonusy procentowe są określone w umowie i nie może być dostosowane do obecnych na rynku kapitałowym stóp procentowych. Przy starszych taryfach z wysokim oprocentowaniem takich kontraktów nie można już prowadzić z zyskiem. Dlatego też wiele ABB zawiera dodatek, który uzależnia przyjęcie depozytu powyżej zwykłej składki od zgody towarzystw budowlanych.

Ze względu na obecną fazę niskich stóp procentowych, niektóre towarzystwa budowlane korzystają z tej zasady (przynajmniej w przypadku starszych taryf). W takim przypadku depozyty nie są przyjmowane lub przyjmowane tylko pod pewnymi warunkami (np. Rezygnacja z premii odsetkowej). Poszczególne kasy chorych przeszły na nowe warunki umowne, które pozwalają im dostosowywać odsetki umowne i premie odsetkowe zgodnie z ustalonym okresem obowiązywania umowy (okres stały), wynoszącym zwykle od 7 do 10 lat, w zależności od rynkowej stopy procentowej. Dotyczy to jednak tylko odsetek od kredytu. Uzgodnione oprocentowanie kredytu zawsze pozostaje stałe.

Prowizje końcowe

Zwolennicy konsumentów krytykują fakt, że oszczędzający ze społeczeństwa budowlanego mogą tanio pożyczać pieniądze ze względu na niskie oprocentowanie kredytów, które jednak są „kupowane kosztem niskiego oprocentowania kredytu”. Ponieważ odsetki od wpłaconych kwot są często tak niskie, jak odsetki od pożyczki, klientom mieszkaniowym i klientom pożyczkowym grozi ujemny biznes w pierwszych kilku latach z powodu kosztów zamknięcia.

Prawna dopuszczalność opłat związanych z nabyciem kredytów mieszkaniowych i umów oszczędnościowych była od dłuższego czasu dyskutowana w Niemczech. W grudniu 2010 roku Federalny Trybunał Sprawiedliwości (BGH) uznał opłaty za nabycie za dopuszczalne. Opłaty za nabycie wynoszą zwykle od 1,0 do 1,6 procent kwoty kredytu mieszkaniowego i kwoty oszczędności. Istnieją jednak kasy oszczędnościowo-budowlane, które pobierają do 3 procent sumy kasy oszczędnościowo-mieszkaniowej jako opłatę za zamknięcie. Ponadto niektóre towarzystwa budowlane wymagają dodatkowej opłaty (zwykle od 1,0 do 2,0 proc. Kredytu) w postaci premii , która jest doliczana do kredytu w momencie spłaty kredytu .

Opłaty za ukończenie studiów są traktowane priorytetowo. W przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy kredytu mieszkaniowego i umowy oszczędnościowej należy uiścić pełną opłatę za zamknięcie. Kontrakt zatem faktycznie zaczyna się od ujemnego salda oszczędności.

Fala zwolnień

Różne towarzystwa budowlane wypowiedziały na dużą skalę stare, wysoce oprocentowane umowy z towarzystwami budowlanymi, których kontynuacja jest ekonomicznie nieatrakcyjna w obecnym otoczeniu stóp procentowych. Jeżeli oszczędzający na kasę budowlaną już całkowicie odłożył sumę kasy mieszkaniowej, istnieje powszechna zgoda co do tego, że takie wypowiedzenie jest dopuszczalne. Jednak niektóre towarzystwa budowlane rozwiązują również umowy, które były gotowe do przydziału na 10 lat, jeśli oszczędzający nie zaciągnął do tego czasu pożyczki z kasy mieszkaniowej. Macie Państwo na względzie artykuł 489 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) . To, czy takie wypowiedzenia są również skuteczne, jest bardzo kontrowersyjne w literaturze prawniczej , zwłaszcza że art. 489 (1) nr 2 BGB wymaga „pełnego potwierdzenia” kwoty pożyczki, która nie jest podawana w umowach, które nie są w pełni zapisane (zwykle 40–50 proc. Oszczędza się).

W dniu 21 lutego 2017 r. Federalny Trybunał Sprawiedliwości zdecydował, że towarzystwa budowlane mogą wypowiedzieć umowy oszczędnościowe dla kas oszczędnościowo-budowlanych, jeśli były one wykorzystywane jako czysta inwestycja oszczędnościowa przez ponad dziesięć lat. Jest to sprzeczne z celem budowania oszczędności towarzystwa, ponieważ oszczędności mają na celu uzyskanie prawa do kredytu. Zostanie to osiągnięte, gdy będzie gotowe do alokacji. „Później umowy pożyczki mieszkaniowej i oszczędności mogą być zwykle rozwiązane dziesięć lat po ich przygotowaniu do alokacji”.

aspekty ekonomiczne

Towarzystwa budowlane są instytucjami kredytowymi zgodnie z § 1 Abs.1 BauSpkG , ale nie należą do instytucji o znaczeniu systemowym . Niemniej jednak oszczędności kas mieszkaniowych należy zaliczyć do najbezpieczniejszej klasy aktywów , ponieważ towarzystwa budowlane w dużej mierze nie podlegają żadnemu ryzyku rynkowemu : działalność zbiorowej kasy mieszkaniowej (oszczędnościowe i pożyczki kas mieszkaniowych) refinansuje się (brak ryzyka płynności ), oprocentowanie kredytu , podobnie jak oprocentowanie kredytu jest stałe zainteresowanie stawka (brak ryzyka stopy procentowej i nie ma ryzyka rozprzestrzeniania się ) i ziarnisty ryzyko kredytowe jest zabezpieczona i uzasadnione hipoteką na nieruchomości mieszkalnej. Publiczne towarzystwa budowlane ( Landesbausparkassen ) należą do Sparkassen-Finanzgruppe i zapewniają bezpieczeństwo kasom oszczędnościowym, Landesbanken i Landesbausparkassen , dzięki czemu oszczędności w kasach oszczędnościowych są ubezpieczone bez ograniczeń. Od marca 2017 r. Salda oszczędności prywatnych kas mieszkaniowych nie są już nieograniczone, ale są zabezpieczone do ustawowego górnego limitu 100 000 EUR przez system rekompensat niemieckich banków ( § 8 ust. 1 EinSiG ), ponieważ prywatne towarzystwo budowlane rozwiązano fundusz ubezpieczeń depozytów (BESF).

Międzynarodowy

Bausparen w autonomicznej prowincji Bolzano (Południowy Tyrol)

Region Południowy Tyrol ma inne podejście do budowania oszczędności społecznych niż inne kraje niemieckojęzyczne . Decyzją rządu prowincji nr 514 z 5 maja 2015 r. W Południowym Tyrolu w ramach włoskiego systemu emerytalnego wprowadzono połączenie drugiego filara i oszczędności kasy oszczędnościowo-mieszkaniowej.

Model podzielony jest na dwie fazy:

1. Faza oszczędzania: warunkiem korzystania z kasy oszczędnościowo mieszkaniowej jest co najmniej 8-letnia faza oszczędzania poprzez wpłatę składek do dodatkowego funduszu emerytalnego (porównywalna z II filarem w innych krajach niemieckojęzycznych).
2. Faza finansowania: O kredyt dla towarzystwa budowlanego można się ubiegać za pośrednictwem banku związanego umową, jeśli wymagania zostały pomyślnie potwierdzone przez bank. Pożyczka może być udzielona maksymalnie w wysokości dwukrotności (trzykrotność kwoty dla pracowników publicznych ) kapitału zaoszczędzonego w uzupełniającym funduszu emerytalnym .

Maksymalna kwota pożyczki wynosi 200 000 euro dla osób fizycznych i 300 000 euro dla małżeństw i osób pozostających w podobnych związkach.

Zalety modelu oszczędzania mieszkań w Południowym Tyrolu

• Podatkowe zalety : do 5,164.57 EUR rocznie mogą być odliczone od dochodu do opodatkowania .
• Oprocentowanie zdyskontowane : Stała stopa procentowa 1% (od 1 marca 2019 r.).
• Kapitał w dodatkowym funduszu emerytalnym nie jest wykorzystywany, podobnie jak w przypadku tzw. Pożyczki polisowej w innych krajach.
• Większa zachęta, zwłaszcza dla młodych ludzi, do wpłacania do dodatkowego funduszu emerytalnego (II filar), ponieważ korzyści z kupowania i budowania mieszkań pojawiają się wcześniej.

Chociaż regionalny podmiot świadczący usługi emerytalne Centrum Pensplan AG jest aktywny w obu prowincjach regionu Trentino-Południowy Tyrol, model oszczędności w kasie budowlanej jest oferowany tylko w Południowym Tyrolu. Z drugiej strony w autonomicznej prowincji Trento zakup pierwszego domu jest wspierany przez rząd stanowy, jeśli wnioskodawca gromadzi również dodatkową emeryturę .

Austria

Podstawowa idea budowania społeczeństwa opartego na solidarności w Austrii odpowiada modelowi niemieckiemu, ale projekt umowy jest znacznie bardziej elastyczny. W Austrii istnieją cztery towarzystwa budowlane, które oferują kontrakty na różnych warunkach. Umowy kredytu mieszkaniowego i oszczędności można zawrzeć nie tylko bezpośrednio z kasami mieszkaniowymi lub z bankiem partnerskim, ale także online. Partnerzy handlowi oszczędzają koszty i część z nich przekazują klientom jako bonus online.

Ponieważ po fazie oszczędzania niekoniecznie musi następować pożyczka, ta forma oszczędzania bez ryzyka z dopłatą państwową jest bardzo popularna. Ponadto możliwości wykorzystania powiązanych pożyczek towarzystw budowlanych są nieco szersze niż w Niemczech, więc pożyczkę można również wykorzystać na działania szkoleniowe .

Następujące kluczowe punkty są identyczne dla wszystkich ofert:

• Na etapie oszczędzania:
  • Oszczędności miesięczne, roczne lub jednorazowe,
  • Czas trwania co najmniej 6 lat,
  • oprocentowanie zmienne lub stałe (od 0,5% do 4,5%)
  • Roczna składka stanowa (wolna od podatku).
• Faza pożyczki (opcjonalnie):
  • Maksymalne oprocentowanie 6%,
  • Pożyczka pośrednia możliwa po 18-miesięcznej fazie oszczędzania.

Roczne oprocentowanie w fazie oszczędzania jest zwykle elastycznie dostosowywane do rynku kapitałowego, często ogłaszane jest stałe oprocentowanie w pierwszym roku. Stopa procentowa musi zostać zatwierdzona przez organ nadzoru rynku finansowego .

Kest -Darmowy premia stan jest ustalana corocznie przez Ministerstwo Finansów (w 2014: 1,5%), przy czym odsetek nie odnosi się do kredytu, ale do oszczędności rocznych (ocena baza max € 1.200.). Od 2013 r. Składka oscyluje w granicach od 1,5% do 4%, w zależności od zmian stóp procentowych na austriackim rynku kapitałowym. Wpływa na konto kasy mieszkaniowej 31 stycznia następnego roku.

W fazie pożyczki ustalana jest maksymalna stopa procentowa w wysokości 6%, w przeciwnym razie oprocentowanie jest często oparte na 12-miesięcznej stopie Euribor z dopłatą.

historia

Do połowy 1999 r. Stałe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych i umów oszczędnościowych wynosiło 4,5% od depozytów i 6% od kwoty kredytu. W okresie niskich stóp procentowych warunków tych nie można było dłużej utrzymać. Nastąpiła zmiana prawa i zmniejszenie oprocentowania kredytów, w tym w bieżących umowach. Od tego czasu stopy procentowe wahają się w określonym przedziale i są zmienne (w zależności od 12-miesięcznej stopy EURIBOR) lub stałe w zależności od wybranego kontraktu.

Premia państwowa jest uzależniona od aktualnej stopy procentowej od 1 stycznia 1998 r . Wcześniej ustalono na 4,5%.

Szwajcaria

W Szwajcarii nie ma towarzystw budowlanych, a co za tym idzie - umów z towarzystwami budowlanymi. Jest to związane z przypisaną umownie wartością czynszu do celów podatkowych , fikcyjnym czynszem, który właściciele gruntów muszą płacić podatek, gdy sami mieszkają na swoich nieruchomościach mieszkalnych. Można od tego odliczyć odsetki od zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych, co może znacznie zmniejszyć obciążenie podatkowe . Ponieważ faza oszczędzania nie jest brana pod uwagę do celów podatkowych, oszczędności w ramach budownictwa społecznego nie mają sensu.

literatura

• Ernst Seidl (Red.): Gotowy do przydziału. Historie Bausparera z południowego zachodu , Stuttgart: Dom Historii Baden-Württemberg, 2005. ISBN 3-933726-19-0
• Jörg EG Lemberg / Katharina Flick: Wiedza na temat oszczędności w społeczeństwie budowlanym dla brokerów ubezpieczeniowych - do egzaminu i ćwiczeń, 6. edycja; Karlsruhe 2011, ISBN 978-3-89952-611-0

linki internetowe

• Wprowadzenie do finansowania społeczeństwa budowlanego z Federalnego Ministerstwa Spraw Wewnętrznych, Budownictwa i Spraw Wewnętrznych

Indywidualne dowody

1. ↑ Jörg Lemberg / Katharina May, Bausparen , 2014, s.92
2. ↑ Jörg Lemberg / Katharina May, Bausparen , 2014, s. 90
3. ↑ Wolfgang Grill (red.), Gabler Bank Lexikon , 1995, str. 227
4. ↑ Wolfgang Grill (red.), Gabler Bank Lexikon , 1995, str. 226
5. ↑ Der Spiegel, wydanie 35/2013 z 26 sierpnia 2013 r., Finansowanie: oszczędności domu z pułapkami , s.62
6. ↑ BGH, wyrok z 7 grudnia 2010 r., Az. XI ZR 3/10 , pełny tekst.
7. ↑ WirtschaftsWoche od 26 stycznia 2015 r., Fala zwolnień w towarzystwach budowlanych
8. ↑ Christoph Andreas Weber, Wypowiedzenie umów Bauspar - § 489 BGB jako wyjście z własnego projektu umowy? , w: Betriebs-Beratung z 7 września 2015 r., s.2185
9. ↑ BGH, wyrok z 21 lutego 2017 r., Az.XI ZR 185/16, komunikat prasowy
10. ↑ Dziennik Urzędowy nr 19 / I-II z dnia 12 maja 2015 r
11. ↑ Pensplan Centrum AG: Towarzystwa budowlane (prowincja Bolzano). W: strona Centrum Pensplan. Pensplan Centrum AG, dostęp 11 września 2019 . 
12. ↑ Pensplan Centrum AG: Zalety oszczędności budynku. W: PensPlan. Pensplan Centrum AG, dostęp 9 listopada 2019 . 
13. ^ ASGB: ASGB - dodatkowe porady emerytalne. W: Autonomiczna Południowotyrolska Federacja Związków Zawodowych ASGB. ASGB, dostęp 11 września 2019 . 
14. ↑ Konsument 3/2011 z 14 lutego 2011 r., Bausparen - ładnie skalkulowany
15. ↑ Verbraucherrecht.at , raport z 1 lipca 1999 r
16. ↑ Konsument.at , zgłoszenie z 1 listopada 1999 r
17. ↑ Wirtschaftsblatt.at ( Pamiątka z 10 lutego 2012 w Internet Archive ), wiadomość z 17 listopada 1999
18. ↑ Bausparkasse.ch, Brak oszczędności w domu w Szwajcarii , wejście 16 grudnia 2019